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        縣域房地產市場漸冷 地方政府如何施政應對

        發布時間:2022-10-18

        房地產市場正在經歷一場前所未有的大變局,在這場變局中率先受到沖擊的不是一二線城市,而是作為城鄉經濟橋頭堡的縣域城市。

        ??當一二線城市正試圖放開限購等嚴厲管控政策,讓日漸蕭條的房地產市場重歸平穩軌道,而那些以縣城為代表的四五線城市,房地產市場正面臨釜底抽薪的局面,縣域房地產市場漸冷已經成為嚴峻的現實。為了穩住房地產市場,各地政府煞費苦心。除了出臺各種鼓勵購房的刺激政策外,一些地方政府甚至將賣房作為公務員業績考核的重要指標,號召公職人員、領導干部帶頭買房救市。

        ??房地產一頭關聯著地方經濟和財政,另一頭牽動著數億基層群眾的切身利益,穩定房地產市場可謂當前地方政府的頭等大事??h域房地產如何擺脫當前困境,未來有哪些機會,地方政府又應當如何施政?本文將針對這些問題展開討論。

        ??一、縣域房地產市場現狀和隱憂

        ??根據官方數據,截至2021年底,我國城鎮常住人口達到9.1億人,其中1472個縣和394個縣級市城區常住人口超過2.5億,占比近30%??h城是實現新型城鎮化的重要載體,也是城鄉融合發展的關鍵節點。這些城市在高速城鎮化和棚改貨幣化安置的大潮中一度成為房地產開發的熱點,房價也是一路飆漲。但是隨著本輪房地產調控的逐步深入,以及大規模棚改的終結,加之人口流出等因素,一些縣城開始面臨商品房銷售不暢、房價下行甚至泡沫破裂的危險。具體體現在以下幾個方面:

        ??1.多重因素疊加炒高了部分縣域房價

        ??據公開的數據統計,截至今年6月,房價破2萬元/平方米的縣城數量達到8個,均價破萬元的縣城數量達到117個。比較典型的海南陵水這一人口不到50萬的縣城,樓盤的平均售價接近了4萬元/平方米,浙江、江蘇等經濟比較發達地區部分縣城商品房也超過3萬元/平方米。

        ??個別縣城房價高因為特殊經濟地位情有可原,但是很多縣城房價卻背離了當地收入水平,房價明顯虛高。究其原因,一是跟漲大城市房價上漲因素。從2015年甚至2008年以來,一二線城市房價上漲,直接拉動全國房價上漲,外溢效應導致縣域城市房價上漲。二是棚改政策改變了供求關系,很多拆遷戶選擇貨幣化安置購房,導致巨大的購房群體集中入市,部分地區房價被迅速拉高。三是大城市限購政策導致炒房客把投資目標轉向了縣域等房地產市場。四是房企扎堆搶占部分縣域土地,商品品質和價格被拉高,投資客扎堆搶購部分縣域商品房,再次催漲當地房價。

        ??2.部分縣域住房空置率較高,甚至進入高危險區

        ??今年8月,貝殼研究院發布了一份《2022住房空置率報告》,報告顯示:抽樣的28個城市平均住房空置率高達12%。一線、二線、三線城市平均房屋空置率分別為7%、12%16%。參考國際情況,商品房空置率在5%~10%是合理區,10%~20%是空置危險區,空置率20%以上就是嚴重積壓區。那么只有北京、上海、廈門等9個一、二線城市處在合理區,個別城市已經抵達了20%空置危險區。

        ??盡管這份報告的權威性遭到了質疑,但是毋庸置疑的是,市場越下沉,空置率越高。到了以縣域為代表的部分四五線城市,住房空置率可能遠高出了20%的空置率風險區。

        ??縣域房地產市場空置率高,一方面源于人口的大量流出,另一方面源于近年來商品房開發用力過猛。經濟學家溫鐵軍曾在今年的一場論壇中表示,很多地方縣本級商品房已經超出了縣全部人口的住宅需要,很大程度上變成一個相對比較嚴重的泡沫,而背后則是投資泡沫和地方政府的債務泡沫。

        ??3.縣域房地產市場發展極度分化

        ??從全國范圍看,由于資源稟賦、經濟發展和人口狀況、產業結構等因素存在巨大差異,導致縣域房地產市場嚴重不平衡現象。一類是靠近核心城市的縣城受益于輻射效應,以及產業和人口外溢,房地產市場存在較強支撐。一類是自身經濟實力強、產業完善的縣城,房價也有一定支撐。再一類就是大量既沒有大城市輻射效應又缺乏產業支撐的小縣城,出現鶴崗化現象。

        ??即便是一線城市周邊縣域城市,也存在很大的泡沫破裂風險。以環京區域為例,河北香河、燕郊、固安,天津永清等地區房價經歷了斷崖式下滑,跌幅高達60%以上,導致部分購房者損失慘重。這正是縣域房地產市場的極端表現。

        ??其實,我國不少縣域房地產市場都存在這樣的風險。我們要清醒地認識到,曾經的房地產驅動力因素正在消失殆盡:房住不炒的政策基調深入人心,住房回歸居住屬性;大規模棚改貨幣化安置終結,剛需客減少;居民收入和市場預期不穩,消費者購房意愿減弱;老齡化加劇和人口增長停滯,房地產市場人口紅利正在消失。

        ??那么,未來還有哪些利好因素可以支撐縣域房地產市場平穩發展呢? 

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        ??二、支撐縣域房地產市場發展的三層邏輯

        ??各地黨委政府在思考如何讓縣域房地產市場穩健發展的同時,不妨深入剖析縣域房地產市場的三個發展邏輯:

        ??1.以縣城為載體的新型城鎮化是縣域房地產市場發展的新動力。

        ??今年5月,中共中央辦公廳、國務院辦公廳聯合印發《關于推進以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見》,明確提出增強縣城綜合承載能力,提升縣城發展質量,更好滿足農民到縣城就業安家需求和縣城居民生產生活需要,為實施擴大內需戰略、協同推進新型城鎮化和鄉村振興提供有力支撐。這一文件意味著我國的城鎮化將從過去注重異地城鎮化轉向關注就地就近城鎮化,從過去更多地重視地級以上城市發展轉向以縣城為支撐的城鎮化。

        ??以縣城為支撐的城鎮化雖然不以發展房地產為目的,但對房地產業也是極大的利好??h城基礎設施的升級、發展質量和綜合承載能力的提升,將帶來更多的人口流入,進而帶來更大的住房需求。雖然我國很早就放開了縣級以下城市的落戶限制,但在東部人口流入城市很難解決落戶問題,生活成本很高,房價很高,孩子教育問題無法解決,所以不得不把長期定居地選擇在家鄉縣城,這是非?,F實和理性的選擇,一是為了解決子女教育問題,二是為了解決養老問題。

        ??2.基礎設施和公共服務水平提升成為縣域房地產市場的重要保障。

        ??2005年我國啟動新農村建設以來,大量公共基本建設投資投向了鄉村五通,客觀上促進了鄉村中小企業創業創新與鄉村城鎮化的結合。另外,近年來教育資源、醫療資源向縣以上的城市集中,大多數的縣已經完成了城市化,縣一級中產階級可以以縣城為依托實現就地城鎮化。

        ??近年來,受疫情影響,中央通過基礎設施投資穩定宏觀經濟,縣城基建補短板則成為基建穩增長的重要抓手?!蛾P于推進以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見》明確要求,到2025年,以縣城為重要載體的城鎮化建設取得重要進展,縣城短板弱項進一步補齊補強,公共資源配置與常住人口規?;酒ヅ?,特色優勢產業發展壯大,市政設施基本完備,公共服務全面提升,人居環境有效改善,綜合承載能力明顯增強。

        ??縣城的人口主要來自農村,提升縣城基礎設施、公共服務水平及其共享性,能大大提升縣城對農村人口的吸引力,克服縣城人口流失困境,從而有力支撐縣域經濟社會發展的轉型升級,促進縣域房地產市場發展。

        ??3.產業帶動是縣域房地產市場發展的重要保障。

        ??就縣域城市而言,城鎮化的本質是讓更多人留下來,這就必須要有產業的支撐。目前很多地方城市化發展并沒有帶動縣域經濟,關鍵是缺乏產業。城鎮化應該是人、產、城融合互動,首先是人口的集聚,那就要有產業支撐,有很好的基礎設施和公共服務,依靠產業的支持來吸引人口的集聚,通過人口集聚促進城鎮化發展。另外,有了產業就有了就業和收入,有了人口,有了收入,也就有了可持續的房地產市場需求。

        ??從縣域房地產市場發展現狀看,那些缺乏產業支撐的城市房地產市場前景注定不會樂觀,僅憑賣地搞房地產開發不可能持久。

        ??三、縣域房地產市場發展的政策應對

        ??了解了縣域房地產市場的發展邏輯,地方政府可以根據當地房地產市場發展現狀,一方面因城施策解決好當下亟待解決的問題,另一方面也要立足長遠,從城市規劃、產業發展、基礎設施建設、營商環境改善等方面制定相應措施。

        ??首先,要因城施策穩定房地產市場。對于大多數縣域城市來說,商品房銷售下滑是普遍存在也亟待解決的問題??梢詫σ殉雠_政策的城市做一番調研和評估,廣泛吸取其他城市行之有效的經驗,制定相應的政策措施,促進市場回暖。包括金融信貸政策、財稅政策、特殊人群購房政策、優化土地利用管理政策、項目開發預售審批政策等。通過這些政策一方面降低居民購房門檻和成本,最大限度滿足住房需求;另一方面加強對房地產項目資金和工程進度的監管,避免項目爛尾風險。

        ??其次,合理規劃用地規模,控制供地節奏。地方政府要徹底摒棄土地財政依賴,對于已經形成嚴重庫存的城市要嚴格控制新增建設用地供應,消化存量,控制增量,以時間換空間消化庫存。按照供需平衡原則,根據全縣商品房在建、在售、已供地可建規模狀況,科學編制年度住宅用地供應計劃,有序出讓、有效供應,保障商品住房用地合理需求。

        ??第三,發揮比較優勢,打造特色產業,以產業支撐房地產。根據縣域經濟特點重點打造好一批產業園,以產業促就業,以產業帶動房地產。筆者長期研究縣域經濟發現,凡是做強做大本地工業園或者產業園的,可以明顯拉動本地房地產發展,讓本地商品房價格更平穩堅挺。我們可以算一筆賬,一個足夠規模的縣域工業園可以吸納3萬人就業,如果這些就業者能維持3年以上在本地就業,買房概率就會大大增加,如果有一萬人購房,一萬套房的銷售可以直接帶動商品銷售、裝修、建材等行業,加上其他消費,可以有力促進當地經濟發展。

        ??筆者調取了南方某兩個縣的房地產數據。其中一個縣因為狠抓了工業園發展,吸引了大批就業人群,房地產數據穩中有升。2020年該縣商品房預售110萬平方米,2021年商品房預售突破136萬平方米,2020年銷售商品房突破79萬平方米,2021年銷售商品房突破91萬平方米,無論是預售還是現房銷售都穩中有升。價格方面,2020年住宅均價為6148/平方米,2021年為6404/平方米,表現非常平穩。而商業地產價格2020年為7310/平方米,2021年為10392/平方米,表現出良好的上升趨勢。該縣因為經濟發展良好,消費氛圍濃郁,2022年該縣商品房表現依然穩健。

        ??南方另外一個縣也大力發展工業園,2020年商品房成交面積121萬平方米、均價為7325/平方米,而2021年成交面積為111萬平方米,均價為7260/平方米,無論是成交面積和均價都很平穩。同樣,2022年該縣商品房表現也很平穩。

        ??因此,黨委政府應該花大力氣搞好當地產業園區建設,全力招商引資,不僅要讓本地人留下來就業,也要讓外面的人進來就業,吸引更多高端人才,更多人留下來賺到錢,就會有更多人安居樂業,房地產業自然就會穩健發展。

        ??第四,加快配套教育、醫療衛生、社會服務等公共設施建設,提高城市品質,形成宜居的生活環境。在大城市,良好的教育資源可以催生一片學區房,在縣城也不例外,農村進城買房很多是為子女上學考慮。因此建議當地黨委政府一定要重視好學校的打造,以高質量的名校吸引居民購房定居。操作上可以讓房地產業反哺教育,鼓勵房地產商在學校設立教育基金對優秀教師和學生實施獎勵,對教師購房可享受特別優惠政等。

        ??良好的醫療條件也是留住人的重要砝碼??h城的短板是缺乏高水平的綜合性醫院,目前靠近地級市或者二、三線城市的縣城也紛紛開始建大城市的附屬醫院,引進大醫院良好的醫療資源和管理經驗,讓縣城的居民不出遠門也能接受到良好的就醫,這是提升宜居環境的重要一環。

        ??另外,搞活小鎮經濟,發展縣域商業地產也是吸引人氣的重要手段。新型城鎮化的加速推進,給三四線城市或者縣域商業地產發展帶來了機遇。城市基礎設施建設的加大投入、人口的集聚也將顯著提升其商業氛圍,從而激活商業地產需求。一方面,小城鎮居民休閑娛樂時間充裕。據調查,小城鎮居民閑暇時間明顯要比一二線城市多,這也意味著他們有著更充裕的時間去追求娛樂與消遣,并為之付費,商業地產充滿了機會。另一方面,一二線城市居民也逐漸形成短期旅行概念,縣城打造風格獨特的休閑商業小鎮,吸引大批休閑度假的大城市居民,類似的小鎮概念商業地產充滿機會。

        ??綜合所述,一個縣域的發展應該著力強產業帶動人氣、好學校鼓動人心、好醫療穩住人心、休閑商業愉悅人心,抓住了這幾個要點,必將構筑一個宜居的縣域環境,居民買下的不僅僅是物質意義上的房產,更是一個充滿希望和活力的生活環境。

        ??(作者單位:江西贛州市信豐縣住房和城鄉建設局)

         


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