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        關于房地產政策和市場走勢 看經濟學家如何判斷

        發布時間:2022-09-25

        來源: 中國房地產報

        今年時間已經過去了近3個季度,但我國的宏觀經濟和房地產業形勢仍然未見根本好轉。外部地緣沖突升級,經濟環境不斷惡化,美聯儲連續加息;國內需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力,疊加疫情持續散發,對宏觀經濟帶來巨大壓力。

        作為經濟重要支撐的房地產業,自去年下半年進入深度調整,盡管供需兩端政策持續發力,但政策效果并不明顯。國家統計局1~8月宏觀經濟數據表明,房地產市場持續下滑已經對宏觀經濟造成嚴重拖累,穩地產成為穩定中國經濟的頭等大事。

        近日,經濟學界和一些研究機構對房地產問題給予了高度關注,通過研究報告、論壇、撰文等方式為宏觀經濟和房地產市場診脈,提出政策建議。本期我們梳理了中國宏觀經濟論壇(CMF)部分經濟學家以及部分證券機構分析師,針對房地產市場的判斷和政策建議,希望為業界提供決策參考。

        CMF中國宏觀經濟月度報告:房地產會有一個漫長的模式調整期

        918日,由中國人民大學國家發展與戰略研究院、經濟學院等聯合主辦的CMF宏觀經濟月度數據分析會上,中國人民大學經濟學院教授于澤代表論壇發布了CMF中國宏觀經濟月度數據分析報告。報告結合8月份宏觀數據得出宏觀經濟四重轉折的基本觀點。

        第一重轉折是三季度經濟能夠進一步鞏固向好趨勢,并為四季度企穩奠定基礎。第二重轉折是房地產和出口呈現趨勢性下行,從2019年至今的經濟運行模式面臨轉折,經濟企穩還需要新動能。第三重轉折是2019年開啟的宏觀經濟主線周期遇到動力下行,同時開啟了另一條主線,新發展格局下孕育的新動能,包括制造業投資和現代化基礎設施引領。第四重轉折是來自于世界經濟,當前的世界經濟基本走完了從1980年以來的長周期,正在進入新一輪的長期波動。

        報告認為,四重轉折之下重點是房地產。房地產處在轉折期,會有一個較長的調整期。由于國內的城市化模式進入了新時點,房地產市場從原來的高周轉下沉模式正在走向存量優化的制造業模式,因此房地產將有一個相對漫長的模式調整期。

        房地產目前的供需存在著比較大的失衡。在供需失衡的條件下,房價存在著內生調整動力。房地產不是一個同質商品,一定要考慮到它的區域性,房價在不同區域存在著不同的調整壓力。因為房地產構成了居民財富的絕大部分,所以房地產價格調整對于整個中國經濟而言甚至可以說是決定性的。房地產和民生領域的緊密聯系,使得穩房價一直是房地產調控的一個核心基調。因此盡管房價有內生調整動力,在目前情況下還是基本保持穩定。

        房地產供需出現較大失衡,并不是各地放開限購就能解決的,這次房地產調整時間會比較長,需要在國家層面進行政策解決。

        房地產市場的背后是中國經濟發展模式正在調整。行業的紅利來自于中國經濟增長的紅利,中國經濟增長模式一旦轉型,處在風口的行業就會發生變化。房地產和中國城市化模式緊密相連。1978年以來中國的城鎮化模式大致是“442模式,城鎮人口增加40%來自于人口流動,40%來自于城市范圍擴大,20%來自于城鎮人口的自然增長。

        在這種情況下,城鎮化的80%是人口流動和城市范圍擴大。城鎮化的增量模式,帶來了房地產的高速增長。這種增量模式會逐漸下沉,在一、二線城市房地產增長見頂后逐漸下沉到三四線城市。隨著城鎮化走向以人為核心的新型城鎮化,城鎮化從原來數量推動模式走向高質量發展模式,導致房地產需求結構和房地產模式的轉型,更多地會回歸一線、二線核心城市,從原來的增量下沉模式走向核心城市的存量優化模式。

        這樣的模式調整對于房地產而言有一個非常大的問題,房企手中的土地是不可移動的,所以談房地產總量有時候是沒有意義的。首先是地域分布不均,其次是土地不具有流動性。所以,房地產增量下沉模式回歸核心城市的存量模式,面臨最大的調整困境是土地不具有流動性。從這個意義上來講,很多根植于三、四線城市甚至五、六線城市的房企面臨了極大的轉型成本,甚至無法完成轉型,因為無法在一二線城市買到地,靠當地政府也無法完成轉型,因為當地政府手里有的還是當地的土地。隨著房地產模式的轉型,在這種情況下需要在全國層面進一步優化配置資源。

        毛振華:房地產業面臨著短期風險和長期調整

        CMF宏觀經濟月度數據分析會上,中國人民大學經濟研究所聯席所長、教授毛振華認為,疫情對經濟的影響雖逐漸弱化,但疫情發生后,經濟增速放緩,消費、投資均受到沖擊。尤為值得一提的是,疫情下我國面臨的部分長期存在的客觀問題進一步顯化,其中房地產行業的轉變不容忽視。

        房地產下行趨勢進一步確認,房地產不會再成為拉動經濟增長的主引擎。房地產行業目前面臨的問題表面上看是資金、流動性的問題,但從長期來看,則是一個周期性問題。導致該問題出現的最為根本的原因是長期以來人口增長的拐點已經出現,供需拐點已至。

        從供給端來看,長期高投入后中國房地產的累計供給量即便在全球范圍看也位于較高水平,且房地產庫存量當前同樣處于較高水平;從需求端來看,在人口增長拐點已至的情況下,疫情沖擊下居民收入增速放緩,消費者購房需求進一步減弱;此外,就業壓力加大、居民預期走弱等都對房地產市場運行產生影響。資金鏈問題是當前房地產問題的結果而非原因,同時也是房地產劇烈波動開始的標志。

        房地產下行的趨勢難以改變,這是供求規律所決定的。面對當前房地產的問題要做好底線思維,徹底放棄房地產還能夠作為未來經濟增長重要引擎的想法。從全球范圍來看,西方發達國家早已不再依靠房地產作為其主要增長引擎,主要依賴房地產來帶動經濟增長的路徑已不復存在。因此,房地產問題,不僅是短期風險,也是長期影響中國經濟增長拉動因素轉換的長期問題。

        魯政委:擴大內需要讓房地產循環暢通起來

        CMF宏觀經濟月度數據分析會上,興業銀行首席經濟學家魯政委對8月份的經濟數據做出點評,他認為穩大盤政策起到了一定的作用,8月份數據總體略超市場預期。對于下半年經濟形勢,他認為穩增長是頭等大事。下半年外需放緩還會繼續,內需擴大總體上還要讓房地產循環暢通起來。

        中長期角度人口結構、城鎮化、中國房地產不能永遠保持過去幾年的增長,很可能要調整,現在的關鍵是能否讓這個過程變得更平穩。同時大家覺得房地產是一個趨勢的變化,與限購政策無關,既然無關是否可以放開?可以對政策進一步優化。

        一是釋放改善性需求,這方面有很大空間。一類是對新房的需求?,F在城里接近一半的房子房齡已經超過了二十年,這當中還有差不多一半房齡在三十多年,設施比較差,這一部分人應該有改善性需求可以釋放出來。還有一類是對常住人口住房的需求?,F在不少地方還有很多購房資格限制,有錢但是沒有資格買,或者資格門檻特別高,或者首付要六成、七成。到現在這個時點,這些政策是否可以取消,把這部分需求釋放出來。

        二是讓價格機制恢復彈性?,F在一方面整體房地產庫存居高不下,特別是二三線城市,但價格好像不怎么動,這樣就影響了市場出清的速度。

        三是重視恢復房地產暢通的時間。從循環的角度,梗阻時間越長,被梗阻組織機能喪失的面積就越大,被救回來的希望就越小。為了抓住寶貴的時間,要遵照中央房子是用來住的,不是用來炒的定位,分清中央和地方政策應該承擔的責任和角色。全國層面要動手,地方也要動手,全國和地方結合起來。地方的責任是保證價格的平穩,全國的責任是要保證循環的暢通。建議國家層面可以考慮出政策清單,不能讓地方從一開始就摸著石頭過河,這個時間耽誤不起,這是問題的關鍵。

        伍戈:避免問題長期化對經濟增長的掣肘

        CMF宏觀經濟月度數據分析會上,長江證券首席經濟學家伍戈認為,現在有些經濟數據向上的帶動,更多依賴于外生性的刺激,而不是內生性的動能。內生性動能包括老百姓消費、服務業、房地產等等,也就是衣食住行,住是其中很重要的內生性動能。

        對于未來的政策建議,伍戈認為應當避免問題長期化對經濟增長的掣肘。這里說的長期化不是強調人口老齡化和城鎮化這些長期因素,而是想強調我們不能用長期化的指標解釋短期的急劇變化。比如我們無法用人口老齡化、城鎮化率來解釋過去半年、過去一年中商品房銷售50%以上的降幅。

        在這個過程中,即使相信中國房地產增速未來肯定達不到疫情以前,但也不認為現在銷售下降50%是常態,或者用長期的因素能夠解釋如此的急劇變化。這不能歸結為長期因素,還是要歸結為短期因素、疫情因素等等。

        這些問題如果出現了長期化的趨勢,比如地產增速長期都是負增長,這很有可能產生對資產負債表衰退以及對流動性陷阱急劇的擔心。為了避免這種情況,就意味著不能讓這種短周期的變量成為長期性掣肘經濟增長的因素,這些問題需要及早解決。

        比如現在房地產的供給端還是處在比較麻煩的狀況。房地產商未來半年左右的現金流,大概測算是負的。這種情況持續下去不僅意味著房地產公司可能會進一步暴雷,而且對居民端而言,看到有違約風險的房企是不敢買房子的。

        疫情前影響老百姓購房需求最重要的變量是利率,但自疫情以后特別是最近一兩年時間,利率對商品房銷售的彈性明顯減弱,而老百姓對房地產風險的擔心以及在疫情三年之下持續受損的收入,開始顯著進入到商品房銷售的決定方程式中。這說明本輪房地產的調整比我們想象中要困難得多。要做好充分準備,需要有一些行動的勇氣。(上述觀點摘自CMF宏觀經濟月度數據分析報告及分析會發言)

        秦虹:應當重視房地產供給側政策優化

        中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員秦虹近日撰文表示,當前房地產市場跳出底部依然有一定的難度,主要是受制于供給端的負面影響和居民收入預期的影響。供給端現在面臨三大主要問題:債重、供減和地價高。潛在需求的釋放除了有收入增長支撐外,還需要房地產供給端的優化。對此她提出六條政策建議:

        第一,加大中央部門的支持力度,確保各地落實保交樓、保民生、保穩定的目標。

        第二,疏堵結合。即在控制房地產企業負債率的同時,應該增加房地產企業的股權融資渠道,特別是恢復資本市場房地產企業的融資和再融資功能。

        第三,稅收扶持。盤活房地產企業存量資產和城市的低效資產。房地產企業大概有接近20萬億元的存量商辦物業資產,這些資產大量沉淀在房地產企業手中,如果能加大稅收扶持力度,有效地盤活,則對房地產企業騰挪資金、盤整整個資產運行、緩解開發企業的債務壓力都是有利的。

        第四,完善體系。地價是剛性的,現在房價依然還是在控制,如何滿足不同收入群體的住房需求?一是保障房要加大力度供給,完善保障體系;二是商品房應該鼓勵舒適、綠色、健康、高品質,并允許房價與住房品質相適應。

        第五,試點探索預售資金監管的優化和商品預售制度的改革。7月份的爛尾斷供事件的集中暴發提醒了我們,過去調控措施忽略了對購房者最大風險的供給政策的優化,就是預售制度的優化和調整,預售資金如何科學監管問題。最近北京、深圳、南京、成都等城市都已經開始試點現房銷售,下一步探索預售制度改革、探索試點現房銷售的項目和城市會越來越多,房企需要給予足夠的重視。

        第六,全局思維,實現多目標約束下各部門調控政策的協同性。房地產涉及的部門非常多,各個部門出于自身的責任和目標的要求,都在出臺政策盡責管理房地產市場,無論是土地、金融還是行政、稅收等政策,但是還是應該加強政策協調性,突出重點問題,確保房地產市場的平穩健康發展。

        李超:地產修復是影響四季度財政的關鍵

        浙商證券首席經濟學家李超近日撰文稱,專項債集中發行及特定機構利潤等政策前置利多逐步出盡,賣地收入低迷開始擾動政府基金支出節奏,第四季度財政重點關注地產修復進程和賣地收入表現。

        他認為,停工停貸仍是當前房地產核心矛盾,8月商品房銷售、投資等數據仍相對低迷,賣地收入修復是影響政府性基金收入的關鍵變量。7月末以來增量房地產政策頻發,旨在帶動房地產行業修復,一方面是全國保交樓措施陸續出臺,另一方面是積極出臺需求側刺激政策。房地產修復的核心是房地產銷售轉暖,這需要解決預期轉弱問題,特別是居民預期修復,市場化方式處理和防范道德風險的政策思路下,居民預期短期較難根本性扭轉,房地產大概率維持弱修復進程,賣地收入大概率漸進回暖,一定程度上有助于緩解政府性基金收支壓力。

        竺勁:房地產回暖需要長期刺激政策

        921日,在中信建投房地產行業展望線上交流會上,中信建投房地產和建筑業首席分析師竺勁闡述了對房地產行業的一些看法。他認為,目前房地產市場處于基本接近底部但回升相對緩慢的階段。隨著一城一策政策工具箱的逐步打開,需求會有一個明顯回升。但這種回升只是反彈,不是反轉。

        政策層面,今年以來房地產政策力度不斷加大,特別是最近兩個月,除一線城市外的大量城市開始放松限購、限貸政策,推動更多的居民入市。但是必須承認政策效果目前并不是很明顯。原因主要有幾方面:

        一是今年以來宏觀經濟表現不是很好,居民收入受到一定影響。對居民來說購房是一個長期決策,需要看到宏觀經濟有一些積極的變化。二是目前從房價和利率來看,對購房者來說還有一定壓力,購房者對未來降息和降首付會比較關心。三是開發商拿地熱情比較弱,對固定資產投資和消費都帶來一定拖累,這種拖累帶有一定持續性,需要一個長期的不斷刺激的政策,才能使房地產有一個持續回升。

        近一段時間無論是在需求端政策還是保交樓政策都有了比較大的推進,目前基本上屬于筑底狀態,明年的市場會比今年好一些。從長遠來看,房地產市場需求還是比較大的,未來510年城鎮化的紅利還會存在,一些二線城市還會進一步擴張,未來5年房地產銷量還會維持在十三四億平方米的水平。

               在政策工具上,主要還是如何降低購房者的負擔。他認為降低首付比例還有比較大的空間,尤其是二套房首付比例。從按揭貸款利率角度看,已經降到了歷史最低點,但不排除會進一步下降,特別是針對房地產未來2年內有可能下降到3.5%的水平,當然這種貨幣政策空間也要考慮到美國貨幣政策的調整。


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